CHỦ ĐẦU TƯ THỎA THUẬN ĐẤT ĐAI VỚI NGƯỜI DÂN “NÚT THẮT KHÓ GỠ”

Thời gian qua, ở Đồng Nai có nhiều dự án thuộc diện nhà đầu tư phải tự thỏa thuận, mua lại quyền sử dụng đất (QSDĐ) của người dân. Vì vậy, có những dự án chỉ vướng một vài hộ dân không chuyển nhượng lại QSDĐ, doanh nghiệp (DN) rất khó triển khai.

Luật Đất đai năm 2013 quy định những dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê, góp vốn bằng QSDĐ. Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi của những hộ dân khi có đất nằm trong dự án.

Thế nhưng, Luật lại thiếu quy định về cơ chế xử lý đối với trường hợp nhà đầu tư đã thương lượng trên 90% diện tích đất trong dự án, chỉ còn lại diện tích nhỏ không thể thương lượng được với chủ sử dụng đất nên dự án không thể thực hiện.

Nút thắt khó gỡ với người dân

Tại Đồng Nai đang có những dự án Nhà nước không thu hồi đất và DN phải tự thỏa thuận với người dân để mua lại QSDĐ đang gặp khó khăn cần có chính sách để tháo gỡ.Cụ thể là địa điểm thực hiện dự án, DN đã thỏa thuận mua lại QSDĐ của gần hết khu đất từ người dân, nhưng còn 2 – 6% diện tích của người dân chưa chịu chuyển nhượng, dự án đành phải nằm chờ.

Việc này dẫn đến không ít công trình kéo dài nhiều năm không thể triển khai. Do đó, phía chính quyền địa phương cũng như các chủ dự án đều mong Chính phủ sớm có chính sách tháo gỡ hài hòa cho cả DN lẫn người dân có đất trong những dự án trên.

Toàn tỉnh quy hoạch hơn 1,9 ngàn dự án, trong đó có hàng trăm dự án thuộc diện DN tự thỏa thuận về đất đai. Các dự án thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau như: sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ, khu dân cư, khai thác khoáng sản… Để cân bằng được lợi ích giữa những hộ dân bị lấy đất cho dự án và nhà đầu tư là bài toán không dễ giải.

Trên thực tế vì lý do này ở Đông Nai rất ít các dự án có đầy đủ điều kiện pháp lý để có thể triển khai, Chỉ một vài dự án hiếm hoi sở hữu vị trí vàng tại Đồng Nai và hoàn thiện về mặt pháp lý có thể triển khai. Một số dự án nội bất trong số đó là :

• Khu đô thị thương mại giải trí Gem sky World thuộc chủ đầu tư Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh Bất động sản Hà An chính thức đấu giá thành công Quỹ đất vào ngày 23/08/2019 với mức giá là 3.060 tỷ đồng được Đất Xanh phân phối chính. Công ty Hà An đã tiến hành hoàn thành nhanh chóng nghĩa vụ hành chính với nhà nước để tiến hành xây dựng dự án.

• Khu độ thị Century City được phát triển và phân phối bởi Công ty CP tập đoàn Kim Oanh, chính thức được Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Thuận Lợi mua với giá 1.270 tỉ đồng thông qua hình thức đấu thầu. Ngày 19/03/2020 Dự án Century City đã được Trung tâm Phát triển Quỹ đất tỉnh Đồng Nai bàn giao mặt bằng và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

• Khu Đô Thị ID Junction thuộc Chủ đầu tư Công ty Cổ phần Long Thành Riverside và phát triển bởi Tây Hồ Group, với pháp lý hoàn chỉnh và sở hữu vị trí vàng tại mặt tiền đường Phạm Văn Đồng, thị trấn Long Thành, huyện Long Thành, Đồng Nai.

“Theo Phó chủ tịch UBND tỉnh VÕ VĂN PHI, Luật Đất đai năm 2013 sau nhiều năm thực hiện đã có những điểm không theo kịp xu hướng phát triển của nhiều địa phương. Do đó, dịp này, UBND tỉnh đã yêu cầu các huyện, thành phố rà soát lại những vướng mắc liên quan đến đất đai để đề xuất Chính phủ sớm bổ sung, sửa đổi Luật Đất đai, tạo thuận lợi cho việc triển khai các công trình, dự án”

Ông Lê Khoa, Giám đốc Công ty CP Xây dựng công trình giao thông 610 chi nhánh P.Phước Tân (TP.Biên Hòa) chia sẻ: “Công ty được UBND tỉnh cấp phép khai thác mỏ khoáng sản ở P.Phước Tân, đất trong khu dự án đã được thỏa thuận mua QSDĐ gần hết, hiện chỉ còn hơn 400m2 của một hộ dân, nhưng họ không chịu nhượng lại khiến dự án phải gác lại, chưa thể khai thác”.

Thực tế, nhiều hộ dân ở Đồng Nai khi thấy quy hoạch dự án đều muốn chủ đầu tư triển khai nhanh, để nhận tiền bồi thường, đến những nơi khác ổn định cuộc sống. Do đó, giá đất các DN thỏa thuận xấp xỉ giá thị trường là họ sẽ giao đất. Thế nhưng, cũng có một số hộ khi biết dự án nhà nước không thu hồi đất đã đẩy giá đất lên cao hơn nhiều so với giá thị trường, gây khó cho DN.

Có những DN tư nhân chấp nhận mua những thửa đất còn lại với giá cao để có mặt bằng khởi công dự án, song những DN có vốn nhà nước rất khó thực hiện, vì còn nhiều ràng buộc khác.

Ông Nguyễn Cao Tài, Trưởng phòng TN-MT H.Vĩnh Cửu cho hay: “Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ, Nhà nước chỉ thu hồi đất cho những công trình, dự án phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng – an ninh, vì lợi ích quốc gia, cộng đồng. Còn lại các dự án thương mại khác, chính quyền chỉ cấp chủ trương đầu tư, việc thỏa thuận chuyển nhượng đất đai DN phải tự làm.

Quy định này nhằm đảm bảo quyền lợi cho những hộ dân có đất trong dự án, còn DN muốn có đất nhanh phải đàm phán với người dân để mua lại QSDĐ với giá phù hợp. Tuy nhiên, có mặt hạn chế là đôi khi chỉ vì vướng thửa đất nhỏ không thỏa thuận được làm ảnh hưởng chung đến toàn dự án”.

Cần giải pháp vẹn cả đôi đường giữa chủ đầu tư và người dân

Trong giai đoạn tới, Đồng Nai sẽ có nhiều dự án thuộc diện DN tự thương lượng chuyển nhượng QSDĐ. Nếu những vướng mắc trên không được tháo gỡ sẽ gây khó khăn rất lớn cho UBND tỉnh, các địa phương trong việc kêu gọi đầu tư, để phát triển kinh tế – xã hội.

Ông Nguyễn Hồng Quế, Chi cục trưởng Chi cục Quản lý đất đai tỉnh (Sở TN-MT) nhận xét: “Một số DN phản ảnh về việc dự án đã nhận chuyển nhượng được 96-98% diện tích đất, chỉ còn lại diện tích rất nhỏ của 1-2 hộ dân không thương lượng được mà dự án đành chậm trễ. Các DN đã đề xuất tỉnh hỗ trợ bồi thường giải phóng mặt bằng để có đất thi công dự án. Tuy nhiên, tỉnh gặp khó khăn chưa có cách giải quyết để đem lại đồng thuận cho cả hai bên vì không có quy định cụ thể với trường hợp này”.

Theo lãnh đạo một số địa phương, Chính phủ nên bổ sung quy định về cơ chế xử lý đối với trường hợp nhà đầu tư không thỏa thuận được với chủ sử dụng đất để nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn QSDĐ để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh. Một số hộ dân có đất quy hoạch dự án cho rằng, nếu DN chịu trả giá cao cho khu đất, họ sẽ nhượng lại để lấy tiền đến nơi khác sinh sống.

Nguồn: baodongnai.com.vn