Sở Xây dựng vừa ra những quyết đđịnh mới về loại hình nhà ở xã hội, vậy câu hỏi đặt ra là: “Ai ‘dám’ thuê nhà ở xã hội?”, Hãy cùng GP Land tìm hiểu thêm vấn đề này nhé!!!
MỤC LỤC
Ai “dám” thuê nhà ở xã hội?
“Chẳng nhẽ cả đời chị phải ở nhà thuê?”, chị Bình nói với tôi khi nhận được thông báo của Sở Xây dựng.
Câu hỏi đặt ra là: “Ai ‘dám’ thuê nhà ở xã hội”?
Chị Bình là công chức, làm việc tại ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Thu nhập thấp và chưa có nhà, chị và gia đình tích cóp được một số tiền nhỏ, hy vọng mua nhà xã hội khi tỉnh có dự án.
Nhưng thông báo của Sở Xây dựng, nêu rõ “Hộ gia đình đã được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội”, đã vẽ ra cái viễn cảnh mà chị buột miệng nói với tôi. Chính sách “được hưởng” ở đây chính là căn hộ mà gia đình chị đang thuê tại một khu nhà xã hội ở thành phố. Hết hy vọng.
Nửa năm sau cuộc trò chuyện với chị Bình, tôi lại thấy Quốc hội thảo luận về việc phát triển nhà ở xã hội. Một số đại biểu cho rằng cần phát triển nhiều nhà ở xã hội cho thuê vì phân khúc này đang thiếu.
Là người hoạt động trong lĩnh vực phát triển nhà ở xã hội hơn 10 năm qua, tôi cho rằng sản phẩm nhà xã hội cho thuê hoàn toàn không đáp ứng được nhu cầu của cả chủ đầu tư lẫn khách hàng (tất nhiên chỉ tính đến những đối tượng được pháp luật cho phép thuê).
Thứ nhất, giá thuê nhà ở xã hội không hề rẻ. Tại hai dự án ở Hà Nội và Hạ Long mới mở bán gần đây, đơn giá công khai niêm yết trên cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng là khoảng 100.000 đồng/m2/tháng.
Một căn hộ khoảng 60m2 sẽ mất sáu triệu tiền thuê nhà; trong khi qua khảo sát các căn hộ thương mại xung quanh dự án, tôi thấy những căn không có nội thất đính kèm cũng chỉ có giá cho thuê 4 đến 5,5 triệu/tháng, những căn giá cao hơn có đủ nội thất…
Trong khi đó, việc thuê nhà ở xã hội đòi hỏi thủ tục rất phức tạp. Người thuê phải chứng minh mình thuộc một trong 10 nhóm đối tượng quy định; phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập cá nhân (thu nhập dưới 11 triệu/tháng);
Phải thuộc một trong bảy loại hình khó khăn về nhà ở và phải có hộ khẩu thường trú tại tỉnh/thành phố có dự án. Một bộ hồ sơ thuê không khác gì bộ hồ sơ mua. Nếu may mắn không bị loại, các quy trình này cũng tiêu tốn mất hai tháng chờ đợi của người dân.
Thứ ba, không hề có chính sách ưu đãi nào dành cho người đi thuê nhà ở xã hội nếu không muốn nói là ngược đãi. Dù giá thuê cao, điều kiện ngặt nghèo nhưng nếu đã “trót” một lần đi thuê nhà ở xã hội, toàn bộ mã số định danh cá nhân của bạn cùng những người đứng tên trong hộ khẩu sẽ phải gửi lên Sở Xây dựng và Sở sẽ gửi lên Bộ Xây dựng để lưu trữ.
Kết quả là cả đời này bạn không bao giờ có cơ hội mua nhà ở xã hội nữa. Điều 51 Luật Nhà quy định người muốn mua nhà ở xã hội phải “chưa được mua hoặc thuê nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức”.
Cho thuê nhà ở xã hội là giải pháp bắt buộc đối với một đất nước có tới 100 triệu dân và mật độ dân số đứng hàng 15 thế giới.
Chị Bình, cũng như những người khác từng bị Sở xây dựng địa phương từ chối vì lý do này, đều chia sẻ với tôi rằng: nếu biết bị mất quyền mua, cho tiền họ cũng không đi thuê nhà ở xã hội”.
Thứ tư, các chủ đầu tư cũng rất sợ phải cho thuê nhà ở xã hội. Khoản 3 Điều 54 Luật Nhà ở 2014 quy định “chủ đầu tư phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê”, sau 5 năm mới được bán.
Với mỗi dự án nhà ở xã hội, chủ đầu tư chỉ được hưởng lợi nhuận tối đa 10%, nhưng họ phải dành ra tận 20% diện tích để cho thuê, nên gần như không còn lợi nhuận.
Các đại biểu Quốc hội không sai khi so sánh ở nước này nước khác, người ta làm nhà xã hội chủ yếu để cho thuê. Nhưng bản chất vấn đề rất khác nhau.
Tại các nước phát triển, doanh nghiệp xây nhà ở xã hội theo đơn đặt hàng của chính quyền và sau khi xây xong, chính quyền sẽ mua lại để cho thuê hoặc bán cho những người đủ điều kiện và có nhu cầu, nên vai trò chủ đầu tư thuộc về chính quyền, họ sẽ phải chịu hoàn toàn trách nhiệm nếu sản phẩm bị thị trường quay lưng.
Còn tại Việt Nam, chính quyền kêu gọi doanh nghiệp bỏ tiền đầu tư, lỗ doanh nghiệp phải tự chịu nhưng chính sách hiện tại lại bắt họ phải đem cho thuê những sản phẩm mà người dân không “dám” thuê.
Tôi không phản đối việc cho thuê nhà ở xã hội bởi đây là giải pháp bắt buộc đối với một đất nước có tới 100 triệu dân và mật độ dân số đứng hàng 15 thế giới.
Nhưng muốn thế, trước hết cần tạo ra một hành lang rộng rãi để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc này, cũng như để người dân thấy rõ lợi ích khi thuê, chứ không nên để các quy định lạc hậu làm khó cả người dân lẫn doanh nghiệp như hiện tại.
Điểm nghẽn nhà ở xã hội
Một cuộc hội thảo gần đây tại TP HCM quy tụ đại diện của nhiều bên liên quan tới cái nhà cho người thu nhập thấp. Mỗi bên một lý lẽ.
Doanh nghiệp kêu thiếu nhiều thứ, từ quỹ đất, vốn cho đến quy trình thủ tục nhiêu khê. Chính quyền địa phương phản bác rằng, đất đâu có thiếu, chỉ tại các anh không chịu xây.
Trong khi Ngân hàng Chính sách xã hội lại cho rằng nguồn vốn còn thừa, chủ yếu là do thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và thủ tục phê duyệt dự án phức tạp…
Còn người thu nhập thấp cảm thấy bất lực trước hàng rào xét duyệt, và nếu may mắn đến lượt mua nhà, họ chưa chắc đã kham nổi mức giá tới vài chục triệu đồng một mét vuông.
Khó đủ bề, nhưng phong trào làm nhà ở xã hội đang rộ lên. Mỗi khi thị trường bất động sản khó khăn, nhà ở phù hợp với nhu cầu thực lại được quan tâm. Chính phủ đã duyệt Đề án đặt mục tiêu đến năm 2030 có ít nhất một triệu căn hộ nhà ở xã hội.
Câu hỏi đặt ra là liệu các kế hoạch, mục tiêu có khả thi; tình trạng mất cân đối cung – cầu từng xảy ra với một số quốc gia đang phát triển khác liệu có lặp lại… Để trả lời những câu hỏi lớn này, cần hiểu rõ các rào cản, khó khăn chính hiện nay, từ đó có giải pháp phù hợp.
Tôi nhận thấy có sáu vướng mắc chính. Vấn đề lớn nhất là cơ chế – chính sách, quy trình – thủ tục. Quy định phức tạp, thiếu nhất quán, thiếu hướng dẫn chi tiết, nên nhiều địa phương lúng túng, mỗi nơi làm một kiểu.
Phân khúc nhà ở này cũng yêu cầu về thủ tục rườm rà hơn so với nhà thương mại, nên các doanh nghiệp thường mất 2-3 năm để lo giấy tờ cộng thêm khoảng 2-3 năm hoàn thành dự án. Điểm ách tắc này gây lãng phí nguồn lực, thời gian và quan trọng là làm nản lòng nhà đầu tư.
Thủ tục rườm rà liệu có phải điểm nghẽn của dự án Nhà ở xã hội
Khâu quy hoạch quỹ đất nhà ở xã hội không gắn với kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội của địa phương; quy định dành 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại cho xây dựng nhà ở xã hội không phù hợp với thực tiễn là loại vướng mắc thứ hai, dẫn đến tình trạng bố trí quỹ đất không hợp lý, vừa thiếu, vừa thừa.
Nguồn vốn, trong khi đó, chưa được bố trí đầy đủ, chủ yếu thực hiện dưới hình thức tái cấp vốn trung hạn qua Ngân hàng Chính sách xã hội và một số “gói hỗ trợ, ưu đãi lãi suất” mang tính thời điểm và không bền vững.
Vốn ngân sách nhỏ giọt, mức cấp hàng năm khiêm tốn, thủ tục phức tạp và nguồn cung nhà ở xã hội hạn chế dẫn đến hiện tượng “ít vốn mà vẫn thừa”, còn người dân thì không có nhà để ở.
Vấn đề thứ tư là quy định giới hạn mức lợi nhuận 10% của các dự án nhà ở xã hội. Nhiều doanh nghiệp than thở với tôi, mức này khiến họ không có lãi, thậm chí lỗ, trong bối cảnh chi phí chuẩn bị dự án, chi phí nguyên vật liệu, nhân công, lạm phát tăng.
Dự án sau khi hoàn thành tiếp tục gặp vướng mắc về trình tự, thủ tục mua, thuê; do người mua, thuê phải thỏa mãn nhiều tiêu chí về tình trạng nhà ở, nơi cư trú và thu nhập; phải xác minh qua nhiều giấy tờ, mất thời gian, công sức.
Doanh nghiệp đầu tư khu công nghiệp chưa thuộc diện được thuê, mua; hoặc người mua phải sau 5 năm mới được chuyển nhượng…
Cuối cùng hoạt động thanh tra, kiểm tra cũng phức tạp; thông tin, dữ liệu về nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng còn hạn chế, làm giảm tính công khai, minh bạch cũng như dự báo nhu cầu, cung – cầu khó gặp nhau.
Rõ ràng cần giải quyết căn cơ những bất cập nêu trên mới có thể phát triển nhà ở xã hội đúng nghĩa, đáp ứng nhu cầu của người dân và doanh nghiệp. Theo tôi có bốn giải pháp chính.
Trước hết cần thay đổi quan điểm, cách tiếp cận. Nên thống nhất coi đây là “chính sách nhân văn, mang cả ý nghĩa kinh tế và an sinh xã hội”.
Theo đó, Nhà nước cần đóng vai trò chủ lực về vốn, định hướng và quản lý, với một đề án tổng thể, có tham khảo kinh nghiệm quốc tế (như Singapore, Hàn Quốc), rút kinh nghiệm từ các chương trình nhà ở xã hội thời gian qua và khắc phục bằng được những bất cập nêu trên.
Tháo gỡ vướng mắc về thủ tục, chính sách và hoàn thiện môi trường pháp lý là ưu tiên thứ hai. Trung ương, Quốc hội có thể xem xét ban hành nghị quyết với một số cơ chế, chính sách đặc thù để phát triển nhà ở xã hội bền vững và giao cho một cơ quan đầu mối (nên thuộc Bộ Xây dựng, như cách làm của Singapore).
Cơ quan này sẽ chủ trì đưa ra các đề xuất giúp Chính phủ tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thủ tục xét duyệt dự án, chọn chủ đầu tư và quy hoạch, bố trí quỹ đất, giám sát việc phát triển nhà ở xã hội gắn với kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội hàng năm của địa phương.
Tiếp theo là tạo lập nguồn vốn ổn định để phát triển nhà ở xã hội, tránh việc áp dụng theo các gói, chương trình lẻ tẻ, lãi suất còn cao và thiếu bền vững như hiện nay.
Quỹ phát triển nhà ở xã hội như mô hình của Singapore, Hàn Quốc là một gợi ý hay. Nguồn vốn cho quỹ này có thể đến từ: vốn mồi ngân sách; nguồn thu từ quỹ đất 20% cho nhà ở xã hội; vốn góp từ các doanh nghiệp, tổ chức tài chính; phát hành trái phiếu Chính phủ, chính quyền địa phương; nguồn vốn quốc tế (ODA, vay ưu đãi, trợ cấp, tổ chức quốc tế khác…).
Cuối cùng cần thành lập cổng thông tin, dữ liệu điện tử quốc gia để đưa toàn bộ dự án nhà ở xã hội lên đó, giúp doanh nghiệp, người dân tìm hiểu thông tin dễ dàng, nộp hồ sơ online và được chấm điểm tự động.
Cách này giúp hạn chế tình trạng mất cân xứng cung – cầu, giảm trục lợi chính sách, mua gom, mua suất, bán suất khiến nhà ở khó đến tay người có nhu cầu thực, ngăn hiện tượng đội giá nhà nhiều lần.
Nhà ở xã hội là một chủ trương nhân văn, ý nghĩa; xứng đáng được quản lý tốt hơn, tránh bị trục lợi hoặc triển khai nửa vời, chỉ vì các vướng mắc không quá khó để tháo gỡ.
Nguồn: VN Express
Tìm hiểu thông tin dự án Thủ Thiêm Green House xin liên hệ:
Hotline: 0988 5555 30
Website dự án: http://www.thuthiem-greenhouse.vn
